曹爱武、刘琛：房地产企业破产中预告登记的破产保护效力
房地产企业破产中预告登记的破产保护效力刘琛 曹爱武一、问题缘起虽然时下房地产市场仍然火热不减，但鉴于近些年市场的逐步饱和以及整体市场洗牌，部分房地产企业出现资不抵债，甚至进入破产程序的情况。伴随于此的，是购房户倾尽一生甚至几代积蓄购买的房产可能面临落空的风险。实践中，从合同签订、房款缴付到产权证办理，动辄需要几年时间。在此期间，若是开发商企业资金链断裂、楼盘烂尾，购房户的利益保护不仅关涉个体“生存权”问题，更因其所牵涉的主体范围之广、利益冲突之深、社会影响之大，导致破产管理人必须慎重对待房地产企业债务人的商品房预售[1]问题。与此相对应的，是当下我国现行法律及司法解释就该问题的规制欠缺。房地产企业进入破产程序后，破产管理人依据《中华人民共和国企业破产法》（以下简称“《破产法》”）第十八条规定，就“债务人和对方当事人均未履行完毕的合同有权决定解除或者继续履行”。若管理人决定继续履行，购房户尚可以获得房屋产权以实现权益；若管理人选择解除购房合同，依据《破产法》第五十三条规定，购房户仅能以所受损害赔偿向管理人申报债权。值得深思的是，购房户若就买卖合同办理预告登记，虽然《中华人民共和国物权法》（以下简称“《物权法》”）第二十条赋予其抵御债权发生到物权实现的中间阶段所发生的一切法律风险，但《破产法》出台早于《物权法》，《破产法》中并未就预告登记制度在破产程序中的实际运用进行规定，且欠缺针对性的司法解释，实践中造成各破产管理人在履职过程中难于就预告登记的买卖合同达成共识，或可能出现就预告登记的买卖合同仅以其符合《破产法》第十八条而选择解除，使得预告登记权利人即买受人的房屋所有权期待权难以实现。同时，各地法院就预告登记在破产程序中的效力认定认识不一，“同案不同判”的现象亦有发生。预告登记，即为保障商品房买受人在条件成就时得以取得商品房所有权，通过办理预告登记担保买受人对该特定不动产的债法请求权得到实现的形式。本文仅针对已办理预告登记但“债务人和对方当事人均未履行完毕”的商品房买卖合同，且为其中房地产企业未向买受人交付、买受人亦未实现占有的商品房部分。《破产法》第十八条所指“均未履行完毕的合同”，意指合同当事人未履行完毕所应承担的主要义务或关键性义务，该义务的未履行将导致合同实质目的的难于实现。具体到商品房买卖合同而言，买受人的主要合同义务即足额支付购房款...
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